去年買了人生的第一屋,來分享找房貸的一些經驗.
網路上可以找到很多介紹房貸的文章,
所以會針對我覺得比較實際及個人的實務經驗來分享.
不清楚的就再發問嘍!
案例:
家庭人口數: 新婚小夫妻2人自住
還款年限: 10-15年內還清
每月還款金額: 不超過1人薪資1/2, 夫妻2人合計薪資的1/3
利率: 目前無其它債務,2人皆在工作,也還未有小孩,
希望有能力就儘早還完, 選擇指數型房貸比較適合我們
就這樣的條件, 看各家銀行的房貸專案時看的是這些:
1. 加碼幅度愈少愈好
所謂指數型房貨就是利率會依標準利率(如郵局存金率或央行利率為基準,
各家銀行在基準之上再加碼做為房貸的利率.
每家銀行的加碼幅度不同從1.6~5%都有
(例如: R+1.6%.....R= 利率指標 ；1.6%=加碼幅度),
差異懸殊,所以當然是愈低愈好。
2. 違約金與綁約限制愈鬆愈好
有的房貸利率很低,可是會綁約不得提早還清房貸(這樣銀行才能賺到你的利息),
綁約不要緊,要緊的是綁幾年?
如果是投資客,房子賣了就還清了當然要選不綁約的.
但我們是自住,以收入估計,短期內(1-2年內)不會還完,
所以綁約1年的房貨是可以接受的,
但綁約2年以上的,時間太長誰知會不會中樂透所以不考慮.
有短期經濟壓力的可考慮選擇前兩年較低利率的房貸或固定房貸利率,大多會綁約.
有綁約的房貸當然就要注意萬一違約,違約定是多少?
愈低當然愈好, 若合約年限內真的需要提前清償的話,
記得一定要向銀行爭取違約金完全或部分減免。
3. 有否提供特定對象優惠利率
房貸金額很大,利率當然要淄珠必較,算一算,多0.01%的利率,
以100萬來說1年就要多交1萬的利息,心不心疼?
心疼就要多比較,多打聽各家銀行提供的方案.
一般而言,銀行有提供優惠利率給專業人士如公教人員, 醫師、建築師、會計師等。
我們買房子的時候早就過了政府提供的低率優惠鼓勵人民置產的年度,
最低利率已經從1點多漲到2點多了,
不過,當時親友介紹 b銀有在推 “全國千大公司員工優惠利率專案”,
前3個月利率及3個月後的加碼幅度都比其它家銀行(參考了4~5家銀行) 來的低, 綁1年的約.
4. 房貸申請雜費
有無代辦費,手續費,鑑價費
各家銀行不一,有的分文不收,
有的手續費是以一案$3,000-5,000 計費,
有的是以貸款金額的千分之1到千分之2來計算,
這些都要問清楚.
5. 議談的空間
最重要的是,上面寫的都是看專案來比較,
真的有興趣,可以打給房貸負責專人談談,還是有議談的空間,
像我當時有跟a行表示很有意願讓他做,可是,別家的前3個月利率低了0.015,
a行就回覆可以免收代辦費5,000.
即使是後來決定像b行申請 "千大公司員工優惠利率專案",
但專案上限制了年薪要有50萬以上的員工才能申請.
大家都知道,電子業的員工底薪很低,靠的是股票及獎金.以底薪來算,不到門檻,
但是,銀行一度要以這個原因拒絕我們的申請,
跟專員溝通了很久,問他,
專案DM上年薪的定義是什麼?
不給我申請是不是有廣告不實的嫌疑? balabalabala的,
問到後來,專員打電話請示主管,我也態度軟下來,跟他說,
明年電子公司分紅費用話之後,股票也算薪水的一部份,……
才讓他同意我們的申請案.
所以,多談談是有空間的
